Airbnb puede ser un buen negocio inmobiliario o no, de acuerdo a la situación y necesidades de cada persona. Para algunas personas, esta modalidad de renta le supone una ganancia extraordinaria y prefieren no tener su inmueble con un inquilino que lo ocupe por 3 años; a otras personas puede que les parezca engorroso hacerse cargo de los gastos de gestión y los impuestos a pagar todos los meses o cada vez que se libera y vuelve a ocupar la propiedad. ¡No hay una única respuesta!
El “efecto Airbnb” está en auge desde hace varios años en todo el mundo. Principalmente porque el rendimiento de este tipo de alquileres es mayor al cobrar la estadía por día y también porque los aumentos en base a la inflación se realizan con mayor frecuencia.
Pero muchos propietarios se olvidan que este tipo de negocios también implican que haya alguien disponible 24/7 para administrar, asegurarse de que todo marche bien y responder frente a inconvenientes que puedan surgir.
A esto se suma el dinero que hay que abonar de comisión a la plataforma y los montos que se deben pagar de impuestos, lo que puede llegar a significar la mitad de los ingresos.
Si tenés una propiedad y te preguntás de qué forma te conviene alquilarla o tenés un cliente que te pide asesoramiento al respecto, seguí leyendo este artículo donde vamos a explicar las ventajas y las contras de los alquileres temporarios.
¿ En Que consisten los alquileres temporarios?
En los últimos años los alquileres a corto plazo se volvieron furor entre turistas, estudiantes y trabajadores que pasan poco tiempo en un lugar y no quieren comprometerse a estadías más prolongadas. Incluso es una buena opción para quienes no cuentan con todos los papeles que requieren los contratos formales; o prefieren instalarse en un departamento con las comodidades que incluye antes de hospedarse en hoteles.
Frente a esta demanda y al contexto inflacionario, cada vez más propietarios decidieron retirar sus inmuebles del mercado de los alquileres a largo plazo debido a que rentando por poco tiempo generan mayores ingresos con respecto a los montos de alquiler y también más libertad en relación a la frecuencia en la que pueden aumentar los valores.
A diferencia de la modalidad tradicional que conlleva alquilar tu inmueble por 3 años según la ley, en este formato las rentas pueden ir desde 1 día a 3 meses como máximo y no se puede locar a la misma persona de forma sucesiva para que no se considere un contrato de largo plazo.
Sin embargo, los alquileres por poco tiempo conllevan ventajas y también desventajas que vamos a ver en detalle a continuación y que van a poder ayudarte a entender mejor este panorama y qué hacer si tenés una propiedad para alquilar.
¿ Cuales son los beneficios de usar Airbnb ?
Utilizar esta modalidad tiene grandes ventajas que los propietarios vieron rápidamente e hicieron que la oferta de departamentos para alquileres de largo plazo bajara significativamente. Estos son 3 beneficios de usar Airbnb como propietario:
1. Disponibilidad: los alquileres temporarios le permiten a los dueños poder disponer de ellos en cualquier momento. Por ejemplo, si una persona tiene un departamento en Mar del Plata y quiere ir a pasar un fin de semana puede elegir no rentarlo durante ese período y disfrutar con su familia.
2. Mayor ganancia: no sólo el valor del alquiler por día es mayor en el caso de los alquileres temporarios, sino que también el monto se actualiza de forma trimestral (a diferencia de los alquileres tradicionales que presentan aumentos anuales). Por ejemplo, actualmente en CABA los alquileres por Airbnb dejan un 10% de renta bruta, por lo que en el caso de un departamento que vale 60 mil dólares, la ganancia por mes estaría siendo de 500 dólares, monto excesivamente mayor al que se obtiene con un alquiler por contrato de 3 años.
3. Seguridad: al arrendar por pocos días no corrés el riesgo de que el inmueble sufra daños graves y costosos por los inquilinos, como muebles rotos o paredes dañadas. Lo más probable es que cualquier accidente ocurrido en ese periodo de tiempo sea leve y pueda solucionarse con el dinero del depósito.
Gastos a tener en cuenta
Por otro lado hay varios aspectos negativos que tener en cuenta a la hora de decidir si sumarse al “efecto Airbnb” o no y que al comienzo suelen quedar en segundo plano frente a los beneficios mencionados. Estos son 3 gastos que debés considerar la hora de utilizar esta metodología:
1. Gestores de Airbnb: a diferencia de los alquileres a largo plazo que no conllevan demasiada intervención, en estos casos es fundamental que haya un gestor dedicado a la administración del inmueble constantemente. Por ejemplo, si un inmueble se renta por día, esta persona tiene que encargarse de recibir a los huéspedes y enseñarle el funcionamiento de la propiedad. Del mismo modo, a la hora del check-out, asegurarse que todo esté en buen estado; coordinar la limpieza para dejar todo en excelentes condiciones para los próximos inquilinos y además encargarse de que la propiedad esté bien equipada. Los montos que cobran los administradores de Airbnb van entre un 25 a 35%. En caso de tener un ingreso anual de 6.000 dólares, si promediamos un gasto del 30% destinado a esta tarea, del alquiler te quedarían $4.200. Es un monto considerable que hace la diferencia por eso, muchos propietarios deciden dedicarse ellos mismos a gestionar los alquileres pero para esto es importante contar tiempo y la disponibilidad.
2. Comisiones de la plataforma: Airbnb cobra una comisión fija por cada reserva que un inquilino realice y ésta se suele dividir entre el propietario y el inquilino, el primero teniendo que pagar un 3% del total del alquiler.
3. Impuestos: si comprás varios inmuebles con el objetivo de rentarlos vía Airbnb, tené en cuenta que tu ganancia se reducirá aproximadamente a la mitad debido a los impuestos que gravan sobre la propiedad. Estos son: el impuesto al valor agregado, ingresos brutos, impuesto a las ganancias y el impuesto a los bienes personales. Hay algunos propietarios que cuentan con exenciones a algunos impuestos, por lo que el valor a pagar bajaría y no influiría de gran manera en el total de las ganancias obtenidas.